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2018-06-11 09:46:39
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蛮族勇士:南京经济五年殇

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本文将要讲述的,是南京从2014年开始逐渐抛弃实业,彻底陷入地产泡沫的全过程。本文将要给出全面详实的数据,论述这令人触目惊心的整个过程。顺手解释一下:以下所有数据均来源于南京市统计局官

首先给出的,是南京的房地产市场演变情况。注意,下表中的一手房和二手房均价并没有可比性,因为这两者的成交结构不一样。二手房更多的集中在市中心,因此均价上比更多分布在郊区的一手房要高。各位只需要关注各自的价格增幅就行了。

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2016年,是南京楼市爆发的一年,当年度的一手房成交套数达到12.8万套,二手房达到15.2万套,乃是南京史上最高的成交量。2017年,南京市场开始进入量跌价升的状态。一手房的成交量萎缩到6.2万套,萎缩幅度高达52%;二手房的成交量萎缩到9.4万套,萎缩幅度达到38%。然而在价格上依然维持火爆,一手房均价涨了37%,二手房均价涨了16%。南京2017年这种爆烈的房价涨幅,使得南京被称为2017年中国楼市的最强代表性城市,与杭州与成都并称2017年楼市三雄。

到了2018年,DUANG,南京楼市终于完全丧失了增长性。价格方面,近5个月来,无论是一手房还是二手房价格,都不再上涨,基本维持平稳,然而成交量方面,依然在继续剧烈萎缩。虽然南京楼市时不时就爆发出一些明显是刻意编造的紧缺和日光的新闻,但是数据不会说谎,南京楼市的成交规模已经下降到临界点了。今年1-5月,南京的一手房成交量只剩下1.8万套了。

按这个趋势下去,全年成交量也只有4万套左右了,较2016年12.8万套的峰值成交量,萎缩了足足69%。南京今年的年成交面积规模撑死了算也就是400万平米左右,这大概只相当于一个四线城市的成交规模,对南京这样的强二线城市来说,这种陷入冰冻状态的成交热度已经不足以再维持其2.7万的一手楼价了,大量的地产商会因为这种连续两年剧烈萎缩的市场成交而现金流断裂,接连破产。二手房的成交也在剧烈萎缩,1-5月的成交规模只有2.9万套,预计全年的成交量也就是7万套左右,较2016年15.2万套的峰值成交量,已经是腰斩了。

所谓量在价先,炒楼党现在找新韭菜接盘已经不容易了,如果炒楼党的现金流能够维持,也就是他们的收入水平能够保持,能够平稳的缴付按揭款,问题也不大。但是,请注意这个但是:如果南京的宏观经济层面出了问题,导致炒楼党的收入下降,现金流断裂,那么,南京楼市将会跟现在的厦门楼市一样,一地鸡毛

所以接下来,我们就要好好看看,南京近年来的宏观经济走势,到底怎么样。首先给出的,是南京的消费数据演变表。

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很不幸,你们看到的是一份飞流直下三千尺的数据。从2014年高到19%的消费增幅,剧烈下降到今年1-4月仅5.5%(1899亿/1801亿)的增速。这里顺带说一下,2017年1-4月的消费增速也还有10.7%呢(1801亿/1626亿)。在酷烈的地产压榨之下,南京市民的收入都得拿去还房贷,已经越来越没钱消费了。我在此郑重提醒所有打算在南京开餐厅店咖啡厅酒吧旅社创业的年轻人:放弃你们的计划吧,这个城市的消费已经丧失了增速,也不适宜再新开任何消费类企业。

接下来的数据,是南京的居民和企业的金融杠杆数据。注意,现行口径的居民部门和企业部门的金融数据是自2015年开始发布,下表中2014年的居民存贷款数据是使用2015年数据中的相对增幅反算出来的。企业的存贷款数据方面,南京方面只发布了极零碎的一些片段数据,我花了整整一个多小时将这些零碎数据还原,但是也只能还原到2016年。

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南京市民的资金杠杆率,伴随着南京楼市的持续火爆,从2014年的69%剧烈上升到2017年的138%,直接算是翻番。对南京来说,这就算是极限了,自此之后就开始走下坡路,表现在数据上,就是2018年以来南京楼市量跌价平,成交规模萎缩到四线城市的水平,南京的居民杠杆率水平也不再上升,到4月底微降到了135%。这里顺带黑一把厦门。南京的这种居民资金杠杆率水平,虽然已经很高,但是跟厦门的190%的惊恐水准相比,也还是望风莫及的。

在企业方面,存款规模则已经完全丧失增长性,2017年的企业存款规模仅增长了3.9%,到今年4月份,相对于去年底干脆减少了2.1%。这组数据必须与全国的企业存款数据进行一下对比。2017年全国企业存款增幅7.7%(571641亿/530895亿),远高于南京。截至今年4月底,全国企业存款降幅1.5%(562809亿/571641亿),这当然是由于全国企业的经营情况都不是很良好,但依然要比南京2.1%的降幅要好得多。这组数据非常直观的告诉我们:南京的企业挣不到钱了。对这个事实,老蛮我可以提供另外一组数据予以佐证:2017南京市规模以上工业企业利润总额788亿,较2016年的942亿剧烈下降16.3%。有意思的是,2018年南京舍弃了此前延续了近十年的传统,不再公布工业企业利润数据了。我们当然可以据此推断,2018年南京工业企业更加挣不到钱了。

接下来的数据,是我大中国推动经济发展最关键的数据:投资。

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注意,从2014年到2017年,南京的地产开发投资规模,从1125亿,剧烈上升到2170亿,算是直接翻番,因此,其占固投的比值,也从2014年的20.6%直接提升到2017年的34.9%。到今年4月份,南京地产开发投资规模805亿,占同期固投的比值提升到46.5%。在另一方面,南京的工业投资处于持续的萎缩之中。2014年是南京工业投资的峰值,2152亿,此后持续萎缩,到2017年萎缩到了1779亿。今年1-4月份为403亿,较去年同期的678亿,再次剧烈萎缩40.5%。我不厌其烦的再次强调一次:今时今日的工业投资是必须持续进行的。工业厂房一旦落地,所有的设备必须定期更新,两年之内不更新,生产线就落后于时代了,就要被淘汰了。近五年来南京的工业投资持续萎缩,这意味着南京的整个工业体系已经丧失了竞争力,将会在此后的行业竞争中被自然淘汰掉。这组工业投资萎缩的数据,当然又与南京的企业存款数据丧失增长性、工业企业利润剧烈萎缩的数据相互印证,形成了完整的逻辑链条,根本无从辩驳

接下来这组数据,是南京的外贸数据,我们重点关注的是净出口情况,也就是南京挣外汇的能力。

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在数据方面,同样是惨烈无比。2015年南京实现的净出口达到98亿美元之后,就持续下降,今年的情况更加无法形容,1-4月份只剩下12亿美元的净出口规模,相对比去年同期的28亿美元,降幅高达56%。按这种趋势,今年南京撑死了也只能实现30亿左右的净出口。作为长三角地区最重要的出口大市和工业重镇,南京的工业企业,在整体上已经算是丧失挣外汇的能力了。

综合起来看的话,南京的地产市场处于剧烈萎缩之中,虽然房价还勉强持平,没有下跌,然而南京的企业已经逐步丧失了挣钱的能力,也不再有能力挣外汇。这当然意味着南京的炒楼党的收入难以维持,他们的现金流随时都将会断裂。

最有趣的地方在于:我们都知道,墨菲定律的精髓就在于,只要炒楼党的现金流存在断裂的可能,那么,其结果就一定会断裂。呵呵,呵呵,呵呵哒。

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