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安琪
2018-06-21 14:15:54
587

房产税即将落地,断崖式暴跌!三四线楼市谢幕,中产阶级频临灭绝,而你还在想着买房?

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危机,有“危”也有“机”,如何对待全凭自己信念。但当大环境开始变坏,谨慎一些,总是没错。

据媒体报道,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现联网,这也就意味着,以后名下有多少套国内的房子将一查即知。联想到最近公布的国家的三大数据,一个比一个触目惊心。

消费断崖式暴跌

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消费数据这么大幅下滑,历史还是非常少见的。拉了一下数据,2018年5月的消费增速,上一次这么低的时候,是2003年非典的时候。过去15年,没有这么低的增速了。

投资断崖式暴跌

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城镇固定资产投资同比6.1%,预期7%,前值7%(若非房地产投资持续高位,数据更惨淡)

贸易战爆发后。在外贸、投资、内需这三驾马车中,只剩下内需这一条路了,这也就是为什么新闻上天天高喊内需升级的原因。

社会融资断崖下跌

昨天,中国央行公布的5月金融数据显示,5月社会融资规模增量7608亿人民币,预期 13000亿人民币,前值由 15600亿人民币修正为 15605亿人民币,比上年同期减少了3000亿。

暴跌3000亿!预期近腰斩。可见,实体经济的资金面之紧张,到了何种程度。

融资压力之下,一场违约潮正大面积袭来,一场关乎千万人命运的大震荡开始了。不论是轻资产行业、重资产行业、文化类企业,还是制造业企业,通通都无法承受这轮资本大退潮。

唯一还在坚挺的,似乎只有房价了。

一、老百姓的钱到哪里了?

房价的上涨和老百姓强烈的购房需求是分不开的,购房作为老百姓资产配置中最典型最普遍的一种方式,即使房价飞涨还是愿意把钱花在风险稳定的房产上面去。

一直以来央行每月公布的境内居民住户存款都在月月攀升,然而今年5月24日央行突然公布居民存款消失了1.32万亿元,为历史单月最大降幅。同时央行发布的《2018年第一季度支付体系运行总体情况》显示,信用卡逾期半年未偿信贷总额达到711.48亿元。2010年,这个数字也就76.89亿元,仅仅8年就翻了8倍。而这仅仅是贷款数量的冰山一角,从2010年到2017年5月份,境内个人人民币贷款从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿。

说白了也简单,08年底出来的四万亿政策,让09年到11年出现了全国性全面大通胀。CPI当月同比指数从09年年中的-1.8%直接飙升到两年后的6.45%。

如下图:

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从2016年全国一二线房地产爆发,再到2017年三四线城市房价跟着暴涨,老百姓的存款迅速被房地产吸走,形成了当下无存款贷款数量大的缺钱局面。

二、三四线城市房价暴涨背后的逻辑

在老百姓普遍没钱的情况下,全国房价依旧呈现迅猛地发展势头。尤其是三四线城市自2017年开始开启了新一轮房价上涨,涨幅非常大,单论涨幅,三四线的很多城市房价涨幅恐怕可以排到全国前列。比较受人关注的二线城市如武汉、成都、西安、重庆等地,房价涨幅并不是最高的,重庆现在的限购政策也说不上严格,房价涨幅也只是和大盘齐平。

今天,我们就三四线城市房价暴涨,来展开说明一下,讲一讲这轮房价暴涨背后的逻辑,以及未来三四线城市的房价走势。

1.发展周期

从宏观大道上来看,一个发展周期的三个阶段是:投资,产能过剩,消化去库存。

我们把这个道理讲得更通俗一点,比如说一家人吃饭做饭,中午的饭做得多了,这就是产能过剩,最后会留下剩饭,剩饭有两种处理办法,一种是直接倒掉,另一种是留到晚上再吃。一般做饭做得不够吃的情况会比较少见,所以产能过剩是常态。

地方经济发展就是同样的问题,楼房盖多了,产能过剩卖不掉,最终会有两种处理办法。一种是直接烂尾,中国的烂尾项目多的数不过来,另一种是政府要帮着解决问题,消化去库存,把多余的楼房卖掉。

既然想去掉多余库存,想让老百姓自己掏钱去买房子把开发商留下来的库存去掉,这几乎是不可能的,所以最终解决的办法就是国家出钱,给老百姓,然后让老百姓拿这部分钱去买房。这个就是棚改货币化安置。

2.棚改货币化安置

棚户区改造由来已久,但是进度一直很慢,原因就是地方政府没有钱来推动。在2014年之前,棚改工作任务越来越难完成,2013年还将原有的棚改任务下调了很大一部分。

到了2014年,决策者想出了一个办法就是开设抵押补充贷款(PSL)。虽然听起来很复杂,但其实说白了,就是通过一条合理的路径,让钱流到老百姓手里,再让老百姓去买房。

钱的流转路径是这样的:央行发货币给政策性银行,政策性银行给地方政府发棚改专项贷款,地方政府有了钱之后就拿这部分钱去推进拆迁工作,把钱分给老百姓,老百姓的房子被拆掉又拿到了拆迁补偿款,所以只能去买房子。

由于PSL期限长、利率低(2.75%),属于长期的低息贷款,所以地方政府虽然会有压力,但是短期内肯定是没有问题的,在这种国家政策扶持下,地方政府肯定充满干劲,项目越多就能拿到更多的贷款。最终,就会有更多的货币流入到地方(楼市)!

棚改货币化安置从2014年开始,真正发挥效力其实是在2015年之后,经过一段时间的启动期,到了2016年,房价开始陆续上升。截止到今年2018年,全国三四线城市的房价都经历了快速上涨阶段,最高涨幅在100%以上。

经过这一轮棚改之后,有个很有意思的情况出现了,那就是贫富差距过大的问题被某种程度上稀释了,老张原来住在棚户区,现在就可以拿到一大笔拆迁补偿款,生活条件极大改善。从全国情况来看,三四线城市的房价都在上涨,这其实就是三四线老百姓的个人资产在增加。

先让一部分人富起来,先富带动后富,最终……

3.房价还会涨吗?

房价不能过快上涨!比如说,在此之前小城市的房价是6000/平米,经过了一两年的棚改之后,房价窜升到1.2万/平米。永远记住,翻倍是一个分水岭。接下来怎么走考验着决策者的智慧,继续棚改,当然可以,结果肯定是房价继续上涨,但是从6000到12000与从12000到15000甚至到20000,这之间有着天壤之别。

前者是对于经济体的提振,后者是对于经济体的摧毁。

说得再直接点,前者是实体经济与虚拟经济在同步提升,但是虚拟经济有脱离实体经济的态势,而后者则是金融空转,完全进入虚拟战场。这个时候就非常危险,一旦出问题就是暴跌,实体经济根本托不住接下来的局面。

所以现在的局面就是一个选择题,大概率上,政府一定会选B,即放松棚改的力度,遏制房价的继续上涨。但同时,政府也不希望房价下跌啊。好不容易涨起来的房价,一旦下跌就会有一连串的问题出现。如何不让房价下跌,办法很简单:限售!

这么多年的经验告诉我们,政府的决策往往是在一件事将要发生的时候去阻止,担心房价上涨就要限购,但往往是限购也会涨,担心人口生育率下降太快,就去鼓励生育,但往往也阻挡不了低生育率的趋势。所以,限售的结果其实也会这样。

三四线城市的定位并不是像二线城市那样“破局”发展成大城市,我们也很少看到国内的三四线城市参与抢人,三四线城市更多的是满足老百姓的基本生活,并且让当地人的生活水平维持在一定高度,这样就达到了目的。而且这种定位主要是给老年人的,因为三四线城市很难留住年轻人,大家可以试想一下二十年后的三四线城市里的年轻人比例。

4.再来看看美国房地产泡沫危机

2008年美国次贷危机前,美国住房市场出现了一个长达6年的繁荣期。这给美国民众带来了一个房价会一直涨的错觉,并且认为房子的升值空间一定大于贷款的利率。于是很多民众贷款买房,催生出了很多金融机构。

4.jpg

有钱的人就不用说了,关键是那些没有固定收入、还贷风险极高的人也被鼓励来买房。美国房地产的泡沫越吹越大,结果击鼓传花进行不下去了,泡沫破裂,房价大幅下降。

这时候美国民众发现自己房子的市值还抵不上贷款的额度,于是放弃还贷。而此时市场低迷,银行收回了房子却迟迟卖不出去,大面积亏损,最终引发了次贷危机。

三、中产阶级频临灭绝,而你还在想着买房?

不知不觉间,勤俭节约、省吃俭用等一贯用以描述中国人的词已经不再贴切。随着时代的改变,大部分中国人已经从“高存款”转变成了“高负债”。

在扩大内需、消费升级的口号下,消费成了对内刺激经济,对外抵御威胁的主要方式。相对应的,信用卡和互联网金融得到了空前的发展。短短几年间就涌入种类繁多的金融产品,看得人眼花缭乱,各种借钱工具信用贷等充斥在网络中。一时间,透支消费成了当下的主流。

不论什么东西都能用来贷款,除了能直接作为抵押物的房子、车子外,还有保单、社保,甚至还有裸照和肉体!于是便催生出了很多“月光族”、“季光族”甚至是“年光族”。

这群透支未来的人群,往往月收入不到一万,但在衣食住行方面却毫不吝啬,甚至还请客吃饭、旅游唱K,生活过得滋润又自在。可是他们每个月的工资、花呗、借呗、信用卡等等全部都透支完毕。打开各种钱包,皮甲钱包、微信钱包、支付宝钱包等,余额全是“0”。

在这样一个无痛消费的时代,无脑消费已经成了大部分人的消费方式。当各种贷款的还款日期临近,刚到手的工资只能用于还款,而接下来的一个月又要靠继续刷卡、继续透支来维持,逐渐陷入了一种透支与还款的恶性循环。

历史不会简单的重复,但是会惊人地相似。

据外媒统计,2008年金融危机爆发以来,全球各个国家和地区的自杀人数明显攀升。研究认为,这跟金融危机造成美国和欧洲等发达经济体的失业率大幅上升有关。另外还有研究显示,在1997年的亚洲金融危机中,日本、韩国、香港等亚洲经济体中有超过一万人因经济危机自杀。

为什么自杀?肯定不仅仅是因为失业。

当你上有老人要抚养,下有孩子要培育,此时你失业了。没有经济来源的同时,身上还背负了巨额的债务,未来的出路在哪里?眼前是一片黑暗,看不见退路也看不清前方,在走投无路下迫使他们走向了自杀的绝路。

十年一个周期,十年一个轮回。

他们的故事离我们并不遥远,看似体面的中产阶级,面对社会的巨大变革、面对经济风险的突袭其实毫无还手之力。

如今去杠杆正在进行,虽然解决的难度极大,但总归是有希望。作为一个小市民,一定要顺势而为,时刻警惕,远离一切高负债、高杠杆的投资行为,避免成为“一夜暴负”的时代炮灰。

要记住,资产泡沫可以被捅破,但是欠下的债务不会凭空消失。十年一轮回,钱,又到了最值钱的时候。

或许风向已经转变了,钱,正在比任何时候都紧缺。钱,正在逐渐变得更值钱!

或许除了债务,你我一无所有。

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